מה שחשוב לדעת
שוק הנדל"ן הישראלי מאופיין בביקושים גבוהים במיוחד באזור תל אביב והמרכז, ירושלים, חיפה והשרון, כאשר מגמות חדשות מראות עלייה בביקוש גם בערי הפריפריה. הגורמים המשפיעים העיקריים כוללים נגישות לתחבורה ציבורית, קרבה למרכזי תעסוקה, איכות מוסדות חינוך ופרויקטים תשתיתיים עתידיים. הבנת מפת הביקושים חיונית לקבלת החלטות נדל"ניות מושכלות.
מבוא: מפת הביקושים בשוק הנדל"ן הישראלי
שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין בדינמיות רבה, עם שינויים מתמידים באזורי הביקוש וברמות המחירים. הבנת מפת הביקושים העדכנית חיונית הן לרוכשי דירות למגורים והן למשקיעים המחפשים את ההזדמנויות הטובות ביותר. אתר Bizcash עוקב באופן שוטף אחר מגמות הנדל"ן בישראל ומספק מידע עדכני וניתוחים מעמיקים שיסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות.
בשנים האחרונות, ניכרת מגמה של התרחבות אזורי הביקוש מעבר למרכזי הערים הגדולות, בעיקר בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים במרכז ושיפור משמעותי בתשתיות התחבורה. עם זאת, ישנם אזורים מסוימים המשמרים את מעמדם כמוקדי ביקוש עיקריים, בעוד אחרים מציגים עלייה מהירה בפופולריות.
במאמר זה נסקור את האזורים בישראל המציגים את הביקוש הגבוה ביותר לנדל"ן, ננתח את הגורמים המשפיעים על הביקוש, ונבחן מגמות עתידיות שעשויות לשנות את המפה הנדל"נית של ישראל בשנים הקרובות. כמו כן, נציע תובנות מעשיות למי שמתכנן רכישת נדל"ן או השקעה בתחום זה.
האזורים המבוקשים ביותר בישראל: מבט כללי
כאשר בוחנים את אזורי הביקוש הגבוהים ביותר לנדל"ן בישראל, ניתן לזהות מספר מוקדים עיקריים המציגים באופן עקבי ביקוש גבוה ועליית מחירים לאורך זמן:
- תל אביב והסביבה – ממשיכה להוביל את טבלת הביקושים, במיוחד בשכונות המרכזיות והצפוניות
- ירושלים – ביקוש גבוה במיוחד בשכונות המערביות והמרכזיות
- השרון – הערים הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון
- חיפה והקריות – בעיקר בשכונות על הכרמל ובאזורים המתחדשים
- ראשון לציון, נס ציונה ורחובות – ביקוש גובר בשל המרחק הסביר מתל אביב ואיכות החיים
- באר שבע – צמיחה משמעותית בביקוש בשנים האחרונות
- אזור הגליל והצפון – עלייה בביקוש ביישובים ספציפיים, במיוחד לאחר מגמת העבודה מרחוק
מחקרים שנערכו על ידי מומחי Bizcash מצביעים על כך שהביקוש הגבוה באזורים אלו נובע משילוב של גורמים, כולל נגישות לתעסוקה, איכות חיים, מוסדות חינוך, ותשתיות תחבורה. בנוסף, ישנה השפעה משמעותית של תוכניות פיתוח עתידיות וציפיות השוק לגבי עליות מחירים.
נתונים חשובים
- העלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן בתל אביב בחמש השנים האחרונות: 35%
- שיעור העסקאות שבוצעו באזור המרכז מכלל עסקאות הנדל"ן בישראל: 48%
- הגידול בביקוש לנדל"ן בערי הפריפריה בשנתיים האחרונות: 22%
- אחוז הישראלים המחפשים דירה מחוץ לעיר מגוריהם הנוכחית: 64%
- הגידול בהיקף המשכנתאות שניטלו ב-2023 לעומת 2022: 17%
תל אביב והסביבה: מוקד הביקוש המוביל
תל אביב והערים הסובבות אותה ממשיכות להוביל את טבלת הביקושים בשוק הנדל"ן הישראלי. מדובר באזור המציע שילוב ייחודי של הזדמנויות תעסוקה, תרבות, בילוי ופנאי, המושך אליו אוכלוסיות מגוונות.
השכונות המבוקשות ביותר בתל אביב
בתוך תל אביב עצמה, ניתן לזהות מספר שכונות המציגות ביקוש גבוה במיוחד:
- רוטשילד והסביבה – אזור שהפך לסמל של יוקרה ומציג את מחירי הנדל"ן הגבוהים ביותר בישראל
- הצפון הישן – שכונות כמו בבלי, רמת אביב וכוכב הצפון
- נווה צדק – שכונה היסטורית שעברה התחדשות ומציעה שילוב של אותנטיות ויוקרה
- פלורנטין – שכונה שעברה ג'נטריפיקציה ומושכת אוכלוסייה צעירה ויצירתית
- הצפון החדש – אזור משפחתי יותר עם נגישות טובה למרכז
- יפו – במיוחד האזורים המתחדשים ויפו העתיקה
המחירים בתל אביב הם הגבוהים ביותר בישראל, כאשר מחיר ממוצע למ"ר באזורים המבוקשים נע בין 50,000 ל-70,000 ש"ח, ואף יותר בפרויקטים יוקרתיים במיוחד.
ערי הלוויין של תל אביב
בשל המחירים הגבוהים בתל אביב, רבים פונים לערי הלוויין הסמוכות, המציעות נגישות טובה למרכז בשילוב עם מחירים נמוכים יותר. הערים הבאות מציגות ביקוש גבוה במיוחד:
- רמת גן וגבעתיים – קרבה למרכז תל אביב עם אופי שקט יותר
- חולון ובת ים – מחירים נמוכים יותר ופיתוח מואץ
- ראשון לציון – במיוחד השכונות הצפוניות
- פתח תקווה – בעיקר השכונות החדשות והמערביות
- הרצליה – במיוחד הרצליה פיתוח והשכונות הסמוכות לים
נקודת מבט מקצועית
לפי ניתוחי המומחים של Bizcash, השקעה בנדל"ן בערי הלוויין של תל אביב עשויה להציע יחס השקעה/תשואה טוב יותר בטווח הארוך, במיוחד באזורים הנמצאים בתהליכי התחדשות עירונית או בקרבת תחנות רכבת קיימות ומתוכננות. יש לשים לב במיוחד לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 באזורים אלה, המציעים פוטנציאל השבחה משמעותי.
ירושלים: ביקוש יציב באזורים מובחנים
בירת ישראל מציגה מאפייני ביקוש ייחודיים, עם הבדלים משמעותיים בין שכונות ואזורים בעיר. הביקוש הגבוה ביותר ממוקד בשכונות המערביות והמרכזיות, המציעות איכות חיים גבוהה ונגישות טובה למרכזי תעסוקה ושירותים.
השכונות המבוקשות ביותר בירושלים
שכונות הביקוש המובילות בירושלים כוללות:
- רחביה – שכונה יוקרתית במרכז העיר עם אופי שקט ואוכלוסייה מבוססת
- טלביה – שכונה היסטורית עם בנייה מרשימה וקרבה למרכז
- בקעה וגרמן הקולוני – שכונות עם אופי ייחודי ובנייה מגוונת
- קטמון הישנה – אזור שעבר התחדשות ומושך אוכלוסייה צעירה
- עמק רפאים – אזור מבוקש עם מסחר ומגורים איכותיים
- רמת אשכול – שכונה מבוססת עם דירות גדולות יחסית
- הר חוצבים וגבעת רם – בשל הקרבה למרכזי תעסוקה מובילים
בשנים האחרונות ניכרת גם עלייה בביקוש בשכונות כמו ארנונה, תלפיות, קריית היובל והגבעה הצרפתית, בין היתר בשל פיתוח תשתיות תחבורה כמו הרכבת הקלה.
מגמות ייחודיות בשוק הנדל"ן הירושלמי
שוק הנדל"ן בירושלים מושפע ממספר גורמים ייחודיים:
- ביקוש גבוה מצד משקיעים זרים, במיוחד בשכונות היוקרה במרכז העיר
- השפעה של אוכלוסיות עם מאפיינים דמוגרפיים ייחודיים (חרדים, ערבים, סטודנטים)
- מחסור בקרקעות לבנייה חדשה, המגביר את הלחץ על מחירי הדיור
- פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית באזורים ותיקים
מחירי הנדל"ן בשכונות המבוקשות של ירושלים נעים בין 35,000 ל-50,000 ש"ח למ"ר, כאשר בפרויקטים יוקרתיים במיוחד המחירים יכולים להגיע גם ל-60,000 ש"ח למ"ר ומעלה.
מומחי Bizcash מציינים כי מי שמחפשים השקעה בירושלים עם פוטנציאל צמיחה עשויים לשקול אזורים מתפתחים כמו קריית מנחם, גוננים או פסגת זאב, שם המחירים עדיין נמוכים יחסית אך צפויים לעלות עם התקדמות פרויקטים תחבורתיים ופיתוח מרכזי תעסוקה חדשים.
מפת הביקושים בצפון ובדרום הארץ
בשנים האחרונות, אנו עדים לשינוי במפת הביקושים בישראל, עם עלייה בפופולריות של אזורים בצפון ובדרום הארץ. תופעה זו התחזקה במיוחד בעקבות מגפת הקורונה ומגמת העבודה מהבית, שאפשרה לרבים לשקול מגורים במרחק גדול יותר ממקום עבודתם.
חיפה והקריות: התעוררות השוק
חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות משמעותיים המשפיעים על שוק הנדל"ן המקומי:
- שכונות הכרמל – מציגות ביקוש גבוה, במיוחד דניה, כרמליה ורמת הנשיא
- מרכז הכרמל והדר – עוברים תהליכי התחדשות ומושכים אוכלוסייה צעירה
- חיפה התחתית – אזור שעובר מהפך וזוכה לעניין גובר
- נווה שאנן – ביקוש יציב בשל הקרבה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה
באזור הקריות (קריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית ים וקריית אתא), ניכרת עלייה בביקוש בשל מחירים נוחים יחסית ופיתוח תשתיות תחבורה המשפרות את הנגישות למרכזי תעסוקה.
הגליל והצפון: עלייה בביקוש לאיכות חיים
אזור הגליל והצפון מציג מגמה מעניינת של עלייה בביקוש, במיוחד ביישובים המציעים איכות חיים גבוהה:
- כרמיאל – הפכה ליעד מבוקש בשל השילוב של איכות חיים, תשתיות ומחירים
- עכו – במיוחד העיר העתיקה והשכונות החדשות
- נהריה – ביקוש גובר, במיוחד באזורים הקרובים לים
- טבריה – התעניינות גוברת, בעיקר באזורים הקרובים לכנרת
- יישובי גליל עליון ותחתון – ביקוש לבתים פרטיים ביישובים קהילתיים
הדרום: באר שבע ואשקלון מובילות את הביקוש
בדרום הארץ, שתי ערים מובילות את מגמת הביקוש העולה:
- באר שבע – צמיחה משמעותית בביקוש, במיוחד בשכונות החדשות כמו נווה זאב, רמות ונאות לון
- אשקלון – עלייה חדה בביקוש בשל שילוב של מחירים נוחים, קרבה לים ושיפור תשתיות תחבורה
גורמים נוספים התורמים לעליית הביקוש באזורים אלה כוללים:
- פיתוח של פארק ההיי-טק והאוניברסיטה בבאר שבע
- שיפור משמעותי בתשתיות הרכבת, המקצרות את זמני הנסיעה למרכז
- תוכניות ממשלתיות לפיתוח הנגב והגליל
- מחירי נדל"ן נמוכים יחסית למרכז, המאפשרים רכישת נכסים גדולים יותר
| קריטריון | מרכז (תל אביב והסביבה) | פריפריה (צפון ודרום) |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | 45,000-65,000 ש"ח | 15,000-25,000 ש"ח |
| תשואה להשקעה | 2.5%-3.5% | 4%-6% |
| פוטנציאל עליית ערך | בינוני (5%-8% שנתי) | גבוה באזורים מתפתחים (עד 15% שנתי) |
| זמינות תחבורה ציבורית | גבוהה מאוד | בינונית, משתפרת |
| הזדמנויות תעסוקה | מגוונות ורבות | מוגבלות יותר, תלויות אזור |
| איכות חיים ושטחים פתוחים | מוגבלת, צפיפות גבוהה | גבוהה, יותר שטחים פתוחים |
| נגישות למוסדות חינוך וקהילה | מגוון רחב מאוד | מצומצם יותר, תלוי אזור |
הגורמים המשפיעים על הביקוש לנדל"ן
הבנת הגורמים המשפיעים על הביקוש לנדל"ן באזורים שונים חיונית למשקיעים ולרוכשי דירות. מומחי Bizcash מזהים מספר גורמים מרכזיים המעצבים את מפת הביקושים בישראל:
תשתיות תחבורה ונגישות
תשתיות תחבורה מהוות גורם משמעותי ביותר בקביעת אזורי ביקוש:
- רכבות ורכבות קלות – אזורים הסמוכים לתחנות רכבת מציגים עלייה ממוצעת של 10%-15% בערכי הנדל"ן
- כבישים מהירים – שיפור בנגישות לכבישים ראשיים מגדיל את הביקוש
- מחלפים חדשים – מקצרים זמני נסיעה ומעלים ערכי קרקע
- תוכניות עתידיות – אפילו תוכניות לשיפור תשתיות שטרם יצאו לפועל משפיעות על הביקוש
דוגמה בולטת להשפעה זו היא הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב, שהביא לעליית מחירים משמעותית לאורך תוואי הקו כבר בשלבי התכנון והבנייה.
מרכזי תעסוקה ותעשייה
קרבה למרכזי תעסוקה מהווה גורם מפתח בביקוש לנדל"ן:
- פארקי היי-טק – אזורים כמו הרצליה פיתוח, רעננה, רמת החייל או הר חוצבים בירושלים
- מרכזי עסקים – אזורי משרדים ומסחר מושכים תושבים המעוניינים בקרבה לעבודה
- אוניברסיטאות ומרכזי מחקר – יוצרים ביקוש הן למגורי סטודנטים והן לעובדי האקדמיה
ניתן לראות לדוגמה כיצד פיתוח פארק ההיי-טק בבאר שבע הביא לעלייה בביקוש לדירות באזורים הסמוכים.
מוסדות חינוך ובריאות
איכות מוסדות החינוך והבריאות משפיעה באופן ישיר על הביקוש, במיוחד בקרב משפחות:
- בתי ספר מובילים – אזורים עם בתי ספר איכותיים מציגים ביקוש גבוה יותר ומחירים גבוהים יותר
- מרכזים רפואיים – קרבה לבתי חולים ומרכזים רפואיים מהווה יתרון משמעותי
- מוסדות תרבות ופנאי – תורמים לאיכות החיים ולביקוש באזור
התחדשות עירונית ופרויקטים עתידיים
תוכניות התחדשות עירונית ופרויקטים עתידיים משפיעים על ציפיות השוק ועל הביקוש:
- פינוי-בינוי – אזורים עם פרויקטים מאושרים של פינוי-בינוי מציגים עלייה בביקוש
- תמ"א 38 – מגדילה את אטרקטיביות האזור בשל שדרוג המבנים והתשתיות
- פארקים ושטחים ציבוריים – פיתוח שטחים ירוקים מעלה את ערכי הנדל"ן בסביבה
- מרכזי מסחר ובילוי – הקמת קניונים ומרכזי בילוי משפרת את אטרקטיביות האזור
מהי ההשפעה של תשתיות תחבורה חדשות על ערכי נדל"ן?
תשתיות תחבורה חדשות משפיעות באופן דרמטי על ערכי נדל"ן. מחקרים מראים כי נכסים הממוקמים במרחק הליכה (עד 500 מטר) מתחנת רכבת או רכבת קלה חדשה נהנים מעליית ערך ממוצעת של 10%-20% ביחס לנכסים דומים שאינם נהנים מנגישות כזו. ההשפעה מתחילה כבר בשלב התכנון של התשתית, מתחזקת בתקופת הבנייה, ומגיעה לשיאה עם הפעלת התשתית. בישראל, דוגמאות בולטות לכך הן הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב, שהביא לעליית מחירים של עד 25% לאורך תוואי הקו, וכן הרכבת לכרמיאל, שהגדילה את הביקוש לנדל"ן בעיר בכ-15%. יש לציין כי ההשפעה אינה אחידה ותלויה בגורמים נוספים כמו סוג התשתית, תדירות השירות, ומאפייני האזור.
האם כדאי להשקיע בנדל"ן באזורי פריפריה מתפתחים?
השקעה בנדל"ן באזורי פריפריה מתפתחים יכולה להיות אסטרטגיה משתלמת בתנאים מסוימים, אך מלווה בסיכונים שיש להביא בחשבון. היתרונות כוללים מחירי כניסה נמוכים יותר, תשואה שוטפת גבוהה יותר (לעיתים 5%-7% לעומת 2%-3% במרכז), ופוטנציאל לעליית ערך משמעותית אם האזור אכן מתפתח כמצופה. מנגד, הסיכונים כוללים נזילות נמוכה יותר (קושי במכירה מהירה), תלות גבוהה יותר בתוכניות פיתוח ממשלתיות שעלולות להתעכב, וסיכון גבוה יותר לתנודתיות בביקוש. לפני השקעה בפריפריה, מומלץ לבחון היטב תוכניות פיתוח עתידיות, מגמות הגירה, פיתוח תשתיות תחבורה, והקמת מרכזי תעסוקה. ערים כמו באר שבע, אשקלון, כרמיאל ועפולה מציגות בשנים האחרונות עלייה בביקוש ופוטנציאל השקעה מעניין.
מגמות עתידיות בשוק הנדל"ן הישראלי
הבנת המגמות העתידיות בשוק הנדל"ן חיונית לקבלת החלטות מושכלות, בין אם מדובר ברכישת דירה למגורים או בהשקעה. מומחי Bizcash מזהים מספר מגמות שצפויות להשפיע על מפת הביקושים בשנים הקרובות:
התרחבות מעגלי הביקוש מהמרכז החוצה
אחת המגמות הבולטות היא התרחבות הדרגתית של אזורי הביקוש ממרכז הארץ לכיוון הפריפריה:
- יותר משפחות מחפשות פתרונות דיור במעגל השני והשלישי סביב גוש דן
- שיפור תשתיות התחבורה מאפשר מגורים במרחק גדול יותר ממקום העבודה
- עליית מחירים במרכז דוחפת רוכשים לחפש אלטרנטיבות מרוחקות יותר
ערים כמו מודיעין, יבנה, גדרה, חדרה וזכרון יעקב צפויות להציג ביקוש גובר בשנים הקרובות.
השפעת העבודה מרחוק על דפוסי מגורים
מגפת הקורונה האיצה את מגמת העבודה מהבית, וזו צפויה להמשיך ולהשפיע על שוק הנדל"ן:
- יותר אנשים יכולים לשקול מגורים הרחק ממרכזי התעסוקה המסורתיים
- עלייה בביקוש לדירות גדולות יותר עם חדר עבודה
- יישובים בפריפריה המציעים איכות חיים גבוהה נהנים מעלייה בביקוש
- ירידה בחשיבות של קרבה פיזית למקום העבודה
התחדשות עירונית כמנוע צמיחה
פרויקטים של התחדשות עירונית צפויים להוות מנוע צמיחה משמעותי בשוק הנדל"ן:
- אזורים ותיקים העוברים התחדשות צפויים להציג עליית מחירים משמעותית
- מגמה של ציפוף עירוני במרכזי הערים
- פרויקטים של פינוי-בינוי יגדילו את היצע הדירות באזורי ביקוש
- שדרוג תשתיות עירוניות ישפר את אטרקטיביות השכונות הוותיקות
השפעת פרויקטים תחבורתיים גדולים
פרויקטים תחבורתיים בקנה מידה גדול צפויים לשנות את מפת הביקושים:
- הקו הירוק והסגול של הרכבת הקלה בתל אביב – ישפיעו על ערכי נדל"ן לאורך תוואי הקווים
- רכבת מהירה ירושלים-תל אביב – מחזקת את האטרקטיביות של ירושלים
- הרחבת רשת המטרו המתוכננת – תשפיע על אזורים נרחבים במטרופולין תל אביב
- כביש 6 והרחבות מתוכננות – ימשיכו להשפיע על אזורים לאורך הכביש
כיצד משפיעים פרויקטים של התחדשות עירונית על מחירי הנדל"ן באזור?
פרויקטים של התחדשות עירונית משפיעים באופן משמעותי על מחירי הנדל"ן באזור בו הם מתבצעים ואף בסביבתו הקרובה. מחקרים מראים כי באזורים בהם מתבצעים פרויקטים נרחבים של פינוי-בינוי או תמ"א 38, ערכי הנדל"ן עולים בממוצע ב-20%-30% ביחס לערכם טרם תחילת הפרויקט. ההשפעה חורגת מעבר לבניינים הספציפיים העוברים התחדשות ומתפשטת לכל השכונה. הסיבות לכך הן מגוונות: שדרוג התשתיות העירוניות, הגדלת צפיפות הבנייה שמביאה לשיפור השירותים המסחריים באזור, שיפור המרחב הציבורי, ועלייה ברמת החיים הכללית. בנוסף, הפרויקטים מושכים אוכלוסייה חזקה יותר כלכלית, מה שמשפר את הפרופיל הסוציו-אקונומי של האזור. דוגמה בולטת לכך היא שכונת פלורנטין בתל אביב, שעברה תהליך התחדשות נרחב והציגה עליית מחירים של למעלה מ-100% תוך עשור.
אסטרטגיות השקעה וטיפים לרוכשי דירות
בין אם אתם שוקלים רכישת דירה למגורים או כהשקעה, הבנת דינמיקת השוק באזורי הביקוש השונים תסייע לכם לקבל החלטות מיטביות. הנה מספר אסטרטגיות וטיפים שמומחי Bizcash ממליצים עליהם:
זיהוי אזורים בעלי פוטנציאל צמיחה
אחת האסטרטגיות היעילות ביותר היא זיהוי אזורים הנמצאים בתחילת מגמת עלייה:
- חפשו אזורים הסמוכים לאזורי ביקוש מבוססים, אך עם מחירים נמוכים יותר
- בדקו תוכניות פיתוח עתידיות כמו תחנות רכבת, כבישים או מחלפים
- התעניינו באזורים עם פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית
- שימו לב לאזורים המושכים אוכלוסיות צעירות ויצירתיות
דוגמאות לאזורים בעלי פוטנציאל צמיחה כוללות את דרום תל אביב (שפירא, קריית שלום), מזרח ראשון לציון, חלקים מחולון, אזורים מסוימים בחיפה, ושכונות בירושלים העוברות תהליכי התחדשות.
השוואת תשואות להשקעה באזורים שונים
משקיעים בנדל"ן צריכים להשוות לא רק את מחירי הרכישה, אלא גם את התשואות הפוטנציאליות:
- אזורי הביקוש הגבוה במרכז מציעים תשואה שוטפת נמוכה יחסית (2.5%-3.5%), אך ביטחון גבוה יותר
- אזורי פריפריה מציעים תשואות גבוהות יותר (4%-6%), אך עם סיכון גבוה יותר
- יש לשקלל גם את פוטנציאל עליית הערך בטווח הארוך
- הביאו בחשבון את עלויות האחזקה, הארנונה והמיסים באזורים שונים
התאמת הרכישה לצרכים האישיים
רוכשי דירות למגורים צריכים לשקול היבטים נוספים מעבר לשיקולי ההשקעה:
- מרחק ממקום העבודה ואמצעי תחבורה זמינים
- איכות מוסדות החינוך באזור
- זמינות שירותים קהילתיים, מסחריים ורפואיים
- סגנון החיים והאווירה בשכונה
- תוכניות פיתוח עתידיות העשויות להשפיע על איכות החיים
מומחי Bizcash ממליצים לבקר באזור בשעות שונות של היום ובימים שונים בשבוע כדי לקבל תמונה מלאה על אופי המקום.
שיקולי מימון והשפעתם על בחירת אזור
היבטי המימון משחקים תפקיד חשוב בבחירת אזור לרכישת נדל"ן:
- שיעורי המימון (LTV) שבנקים מוכנים להעניק משתנים בין אזורים שונים
- אזורי ביקוש גבוה נחשבים לבטוחים יותר מבחינת הבנקים
- תנאי המשכנתא עשויים להיות טובים יותר עבור אזורים מבוססים
- חשוב להשוות בין תוכניות מימון שונות ולקבל ייעוץ מקצועי
לפני קבלת החלטה, מומלץ לדבר עם יועץ משכנתאות שיכול לסייע בהבנת ההשלכות הפיננסיות של רכישה באזורים שונים. ניתן למצוא מידע מפורט נוסף על נושא זה במדריך איך לחסוך כסף בחיי היומיום.
האם עדיף להשקיע בנדל"ן באזורי ביקוש מבוססים או באזורים מתפתחים?
השאלה האם עדיף להשקיע באזורי ביקוש מבוססים או באזורים מתפתחים תלויה בפרופיל המשקיע, באופק ההשקעה ובמטרותיה. אזורי ביקוש מבוססים (כמו מרכז תל אביב, רעננה או רחביה בירושלים) מציעים יציבות גבוהה יותר, נזילות טובה (אפשרות למכור במהירות יחסית), וסיכון נמוך יותר. מנגד, התשואה השוטפת נמוכה (2.5%-3.5%) ופוטנציאל עליית הערך מוגבל יחסית בשל המחירים הגבוהים כבר כעת. אזורים מתפתחים (כמו חלקים מבאר שבע, אשקלון או כרמיאל) מציעים תשואה שוטפת גבוהה יותר (4%-6%) ופוטנציאל גבוה יותר לעליית ערך, אך הסיכון גבוה יותר והנזילות נמוכה יותר. למשקיעים מתחילים או שמרנים, או לבעלי הון מוגבל, מומלץ לרוב להתחיל באזורי ביקוש מבוססים. למשקיעים מנוסים עם יכולת לפזר סיכונים, השקעה באזורים מתפתחים עשויה להניב תוצאות טובות יותר בטווח הארוך.
אילו שיקולים כדאי לקחת בחשבון ברכישת דירה לצרכי השקעה לעומת מגורים?
רכישת דירה להשקעה ורכישה למגורים מחייבות התייחסות לשיקולים שונים. בהשקעה, הפרמטרים המרכזיים הם התשואה השוטפת (היחס בין דמי השכירות לעלות הרכישה), פוטנציאל עליית הערך, מיסוי (מס רכישה גבוה יותר, מס שבח ומס הכנסה על השכירות), ניהול הנכס והשוכרים, וכן נזילות (קלות המכירה בעתיד). בהשקעה, המיקום האידיאלי הוא באזורים עם ביקוש גבוה לשכירות, כמו קרבה לאוניברסיטאות, מרכזי תעסוקה או תחנות רכבת. ברכישה למגורים, שיקולים כמו איכות החיים, קרבה למשפחה, מוסדות חינוך, תרבות ופנאי, וכן תחושת הקהילה והביטחון חשובים יותר. בנוסף, מרחב המחיה, תכנון הדירה והתאמתה לצרכי המשפחה, איכות הבנייה ופוטנציאל ההתרחבות העתידי משמעותיים יותר. מיסוי בדירת מגורים יחידה נמוך יותר, ובמקרים רבים ניתן לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר.
סיכום
מפת הביקושים בשוק הנדל"ן הישראלי מציגה תמונה מורכבת ודינמית, עם אזורים מסוימים הממש
